Hak Tanggungan dan SKMHT

BAB II
HAK TANGGUNGAN DAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT)

2.1. Hak Tanggungan
2.1.1. Pengertian Hak Tanggungan
Hak Tanggungan, menurut ketentuan Pasal 1 butir 1 Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang berkaitan dengan tanah, adalah :
“Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam Undang- undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok-pokok agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya”.
Menurut Kartini Muljadi- Gunawan Widjaja, Hak Tanggungan adalah suatu bentuk jaminan pelunasan hutang, dengan hak mendahulu, dengan objek (Jaminannya) berupa hak-hak atas tanah yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun. 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau Undang-Undang Pokok Agraria.
Prof. Budi Harsono mengartikan Hak Tanggungan adalah : Penguasaan atas tanah, berisi kewenangan bagi kreditur untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dijadikan agunan. Tetapi bukan untuk dikuasai secara fisik dan digunakan, melainkan untuk menjualnya jika debitur cedera janji dan mengambil dari hasilnya seluruhnya atau sebagian sebagai pembayaran lunas hutang debitur kepadanya.
Menurut Sutarno SH.MM , Hak Tanggungan adalah jaminan yang adanya karena diperjanjikan terlebih dahulu antara Kreditor dengan Debitor, jaminan yang adanya atau lahirnya karena perjanjian ini akan menimbulkan jaminan khusus yang berupa jaminan kebendaan yaitu Hak Tanggungan/Hypotheek.
Sebagaimana disebutkan bahwa Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang, keberadaan Hak Tanggungan memberikan suatu rasa aman kepada kreditur, karena kreditur berada pada posisi yang diutamakan dari pada kreditur lainnya, dalam arti apabila debitur-debitur tidak dapat melaksanakan kewajibannya (wanprestasi) kreditur pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak untuk menjual barang jaminan melalui suatu pelelangan umum terhadap tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan Peraturan Perundang - Undangan, kedudukan yang diutamakan ini dikecualikan apabila dalam hal-hal adanya piutang Negara yang harus diutamakan menurut ketentuan Peraturan Perundang - Undangan.
H. Salim HS,S.H.,M.S., mengemukakan unsur-unsur daripada Hak Tanggungan.
Unsur-unsur yang tercantum dalam pengertian Hak Tanggungan disajikan berikut ini :
1. Hak Jaminan yang dibebankan hak atas tanah yang dimaksud dengan Hak Jaminan Atas Tanah adalah hak penguasaan yang secara khusus dapat diberikan kepada kreditur yang memberi wewenang kepadanya untuk , jika debitur cedera janji, menjual lelang tanah yang secara khusus pula ditunjuk sebagai agunan piutangnya dan mengambil seluruh atau sebagian hasilnya untuk pelunasan hutangnya tersebut, dengan hak mendahulu daripada kreditur-kreditur lain (droit de preference). Selain berkedudukan mendahulu, kreditur pemegang hak jaminan dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut, sungguhpun tanah yang bersangkutan sudah dipindahkan kepada pihak lain. Menurut Prof. Budi Harsono hak ini merupakan droit de suite.
2. Hak Atas Tanah berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu.Pada dasarnya, hak tanggungan dapat dibebankan pada hak atas tanah semata-mata, tetapi dapat juga hak atas tanah tersebut berikut dengan benda-benda yang ada diatasnya.
3. Untuk Pelunasan Hutang Tertentu, maksud untuk pelunasan hutang tertentu adalah hak tanggungan itu dapat membereskan dan selesai dibayar hutang-hutang debitur yang ada pada kreditur.
4. Memberikan kedudukan yang diutamakan pada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya.Ini lazimnya disebut droit de preference sesuai dengan Pasal 1angka 1 dan Pasal 20 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996.
Selanjutnya H. Salim, HS, S.H.,M.S., mengemukakan ciri daripada Hak Tanggungan , yaitu :
1. Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada pemegangnya atau yang dikenal dengan droit de preference
2. Selalu mengikuti objek yang dijaminkan dalam tangan siapapun benda itu berada atau disebut dengan droit de suite. Keistimewaan ini ditegaskan dalam Pasal 7 Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 . Biarpun Objek Hak Tanggungan sudah dipindahkan haknya kepada pihak lain, kreditur pemegang hak tanggungan tetap masih berhak untuk menjualnya melalui pelelangan umum jika debitur cedera janji.
3. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum bagi pihak yang berkepentingan; dan
4. Mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya. Dalam Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 memberikan kemudahan dan kepastian kepada kreditur dalam pelaksanaan eksekusi.
Selain ciri-ciri diatas, keistimewaan kreditur pemegang Hak Tanggungan juga dijamin melalui ketentuan Pasal 21 Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996.

2.1.2 Dasar Hukum Hak Tanggungan
Sesuai dengan fungsi hukum sebagai sarana pembaruan guna mencapai tujuan hukum yang memberikan perlindungan dan kepastian hukum bagi masyarakat, pemerintah telah mengeluarkan Undang-Undang Hak Tanggungan, hal ini untuk mewujudkan terciptanya suatu Lembaga Jaminan Hak atas Tanah yang kuat dan mampu memberikan jaminan perlindungan serta kepastian hukum bagi masyarakat.
Sebelum berlakunya Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996, maka Peraturan Perundang - undangan yang mengatur tentang pembebanan hak atas tanah adalah Bab 12 Buku II KUHPerdata, yang berkaitan dengan hipotek dan Credietverband dalam Staatsblad 1908-542 sebagaimana telah diubah dengan Staatsblad 1937-190. Kedua ketentuan tersebut sudah tidak berlaku lagi, karena tidak sesuai lagi dengan kebutuhan kegiatan perkreditan di Indonesia.
Ketidaksesuaian ini karena pada Undang - Undang lama yang dapat dijadikan objek hipotek dan credietverband hanyalah hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan, sedangkan pada Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996, yang menjadi objek Hak Tanggungan tidak hanya ketiga hak atas tanah tersebut, tetapi ditambah dengan hak pakai dan hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dan merupakan hak milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dan dinyatakan di dalam akta pemberian hak atas tanah yang bersangkutan.
Lahirnya Undang - Undang tentang Hak Tanggungan karena adanya perintah dalam Pasal 51 Undang-Undang Pokok Agraria. Pasal 51 Undang-Undang Pokok Agraria berbunyi “Hak Tanggungan yang dapat dibebankan pada hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan tersebut dalam Pasal 25, Pasal 33 dan Pasal 39 diatur dalam Undang - Undang”. Tetapi dalam Pasal 57 Undang-Undang Pokok Agraria disebutkan bahwa selama Undang - Undang Hak Tanggungan belum terbentuk, maka digunakan ketentuan tentang hipotek sebagaimana yang diatur di dalam KUHPerdata dan Credietverband.
Perintah Pasal 51 Undang-Undang Pokok Agraria baru terwujud setelah menunggu selama 36 tahun. Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996 ditetapkan pada tanggal 9 April 1996. Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996 terdiri atas 11 bab dan 31 Pasal. Keberadaan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 mengakhiri dualisme hukum yang berlaku dalam pembebanan hak atas tanah. Secara formal pembebanan hak atas tanah berlaku ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam Undang-Undang Pokok Agraria, tetapi secara materiil berlaku ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam Bab 21 Buku II KUHPerdata dan Credietverband, dengan adanya Undang-Undang Hak Tanggungan maka untuk tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah berlaku Undang-Undang Hak Tanggungan seperti yang dinyatakan oleh Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Hak Tanggungan.

Hak tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. Dalam arti, jika debitor cidera janji, kreditor pemegang hak tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahulu daripada kreditor-kreditor lain, tanpa mengurangi preperensi piutang-piutang negara menurut ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku.

2.1.3. Asas-Asas Hak Tanggungan
Di dalam Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dikenal beberapa asas Hak Tanggungan. Asas-asas itu disajikan berikut ini :
a. Mempunyai kedudukan yang diutamakan bagi kreditur pemegang Hak Tanggungan (Pasal 1 ayat (1) Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996);
b. Tidak dapat dibagi-bagi (Pasal 2 ayat (1) Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996);
c. Hanya dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada (Pasal 2 ayat (2) Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996);
d. Dapat dibebankan selain tanah juga berikut benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah tersebut (Pasal 4 ayat (4) Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996);
e. Dapat dibebankan atas benda lain yang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada dikemudian hari (Pasal 4 ayat (4) Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996), dengan syarat diperjanjikan secara tegas;
f. Sifat perjanjiannya adalah tambahan (accesoir) (Pasal 10 ayat (1), Pasal 18 ayat (1) Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996);
g. Dapat dijadikan jaminan untuk utang yang baru akan ada (Pasal 3 ayat (1) Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996);
h. Dapat menjamin lebih dari satu utang (Pasal 3 ayat (2) Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996);
i. Mengikuti objek dalam tangan siapapun objek itu berada (Pasal 7 Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996);
j. Tidak dapat diletakkan sita oleh pengadilan;
k. Hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu (Pasal 8, Pasal 11 ayat (1) Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996);
l. Wajib didaftarkan (Pasal 13 Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996);
m. Pelaksanaan eksekusi mudah dan pasti;
n. Dapat dibebankan dengan disertai janji-janji tertentu (Pasal 11 ayat (2) Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996);
Disamping itu, dalam Undang - Undang Hak Tanggungan ditentukan juga suatu asas bahwa objek Hak Tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki oleh pemegang Hak Tanggungan bila pemberi Hak Tanggungan cidera janji. Apabila hal itu dicantumkan, maka perjanjian seperti itu batal demi hukum, artinya bahwa dari semula perjanjian itu dianggap tidak ada karena bertentangan dengan substansi Undang - Undang Hak Tanggungan.

2.1.4. Subjek Hak Tanggungan
H. Salim, HS, S.H.,M.S ., mengemukakan Subjek Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 8 sampai dengan Pasal 9 Undang-Undang Nomor 4 th. 1996 tentang Hak Tanggungan. Dalam kedua Pasal itu ditentukan bahwa yang dapat menjadi subjek hukum dalam pembebanan Hak Tanggungan adalah pemberi Hak Tanggungan dan pemegang Hak Tanggungan. Pemberi Hak Tanggungan dapat perorangan atau Badan Hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap Objek Hak Tanggungan. Pemegang Hak Tanggungan terdiri dari perorangan atau Badan Hukum, yang berkedudukan sebagai pihak berpiutang.

2.1.5. Objek Hak Tanggungan
H. Salim, HS, S.H.,M.S. , mengemukakan Objek Hak Tanggungan bahwa pada dasarnya tidak setiap hak atas tanah dapat dijadikan jaminan utang, tetapi hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut :
1. Dapat dinilai dengan uang, karena utang yang dijamin berupa uang
2. Termasuk hak yang didaftar dalam daftar umum, karena harus memenuhi syarat publisitas.
3. Mempunyai sifat dapat dipindahtangankan, karena apabila debitur cedera janji benda yang dijadikan jaminan utang akan dijual dimuka umum; dan
4. Menurut Budi Harsono (op.cit hlm. 5), memerlukan penunjukan dengan UU .
Dalam UU No. 4 th. 1996 hak Atas Tanah yang dapat menjadi Objek Hak Tanggungan terdapat pada Pasal 4 sampai dengan Pasal 7, ada 5 (lima) jenis hak atas tanah yang dapat dijaminkan dengan Hak Tanggungan, Yaitu :
1. Hak Milik;
2. Hak Guna Usaha;
3. Hak Guna Bangunan;
4. Hak Pakai, baik hak milik maupun hak atas negara;
5. Hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada merupakan satu kesatuan yang melekat dengan tanah tersebut dan merupakan hak milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dan dinyatakan di dalam akta pemberian hak atas tanah yang bersangkutan.

2.1.6. Tata Cara, Bentuk, dan Substansi Akta Pemberian Hak Tanggungan
2.1.6.1. Tata Cara Pemberian Hak Tanggungan
Dalam Pasal 10 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 diatur tentang tata cara pemberian Hak Tanggungan oleh pemberi Hak Tanggungan secara langsung sebagai berikut :
1. Didahului janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasaan utang tertentu, yang merupakan tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang.
2. Dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) sesuai Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.
3. Objek Hak Tanggungan berupa Hak atas Tanah yang berasal dari Konversi Hak lama yang telah memenuhi syarat didaftarkan, akan tetapi belum dilakukan, pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran Hak atas Tanah yang bersangkutan.

2.1.6.2. Bentuk dan Substansi Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dalam bentuk Akta Pemberian Hak Tanggungan. Akta ini dibuat dimuka dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Pasal 10 ayat (2). Sedangkan isi Akta Pemberian Hak Tanggungan dibedakan menjadi 2 (dua) macam, yaitu yang sifatnya wajib dan fakultatif. Yang dimaksud dengan isi yang sifatnya wajib adalah bahwa di dalam Akta itu harus memuat substansi yang harus ada di dalam APHT.
Menurut H. Salim HS, S.H.M.S., hlm. 162 hal-hal yang wajib dimuat dalam APHT meliputi :
1. Nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan;
2. Domisili para pihak, apabila diantara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia, baginya harus pula dicantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia. Apabila domisilimitu tidak dicantumkan, Kantor PPAT tempat pembuatan APHT dianggap sebagai domisili yang dipilih;
3. Nilai tanggungan dan;
4. Uraian yang jelas mengenai Objek Hak Tanggungan.
Tidak dicantumkannya secara lengkap hal-hal tersebut dalam APHT mengakibatkan Akta yang bersangkutan batal demi hukum.
Isi APHT yang sifatnya fakultatif adalah isi yang dicantumkan dalam akta itu tidak diwajibkan atau bersifat pilihan dan tidak mempunyai pengaruh terhadap sahnya akta. Pihak-pihak bebas menentukan untuk menyebutkan atau tidak menyebutkan janji-janji itu didalam APHT.
Dengan dimuatnya janji tersebut dalam APHT yang kemudian didaftar pada Kantor Pertanahan, janji-janji tersebut juga mempunyai kekuatan mengikat terhadap pihak ketiga.
Janji yang tidak diperkenankan dicantumkan dalam APHT adalah janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki Objek hak Tanggungan apabila debitur cedera janji; janji semacam ini batal demi hukum.

2.1.7. Sifat – Sifat Hak Tanggungan
2.1.7.1. Hak Tanggungan bersifat memaksa
Droit de preference UUHT tidak secara eksplisit menyatakan dirinya sebagai suatu ketenuan yang bersifat memaksa, namun demikian dari ketentuan yang diatur dalam berbagai pasal dalam UUHT dapat diketahui bahwa UUHT ini bersifat memaksa. Beberapa ketentuan tersebut terdapat dalam Pasal 6, Pasal 12, Pasal 13, dan Pasal 14 UUHT.
Menurut Sutarno SH.MM, Dari rumusan-rumusan pasal-pasal tersebut dapat diketahui bahwa tidak dimungkinkan untuk dilakukan penyimpangan terhadap UUHT. Penyimpangan terhadap ketentuan yang diatur dalam UUHT, kecuali yang diperkenankan mengakibatkan tidak berlakunya HT tersebut atau dalam hal yang ditentukan oleh undang-undang, pelaksanaannya tidak dapat dipaksakan.

2.1.7.2. Hak Tanggungan dapat beralih atau dipindahkan
Hak Tanggungan lahir dari suatu perjanjian yang bersifat accesoir, yang mengikuti perjanjian pokoknya yang merupakan utang yang menjadi dasar bagi lahirnya HT tersebut. Sejalan dengan konsepsi tersebut, pasal 16 UUHT menunjukkan secara tegas dan jelas bahwa HT dapat beralih atau berpindah tangan, dengan terjadinya peralihan atau perpindahan Hak Milik atas piutang yang dijamin dengan HT tersebut. Peralihan tersebut dapat terjadi karena ; cessie, subograsi, pewarisan atau sebab-sebab lain

2.1.7.3. Hak Tanggungan bersifat Individualitet
Individualitet adalah bahwa yang dapat dimiliki sebagai kebendaan adalah segala sesuatu yang menurut hukum dapat ditentukan terpisah (individueel bepaald). Dari rumusan Pasal 5 UUHT dapat diketahui bahwa meskipun atas sebidang tanah tertentu yang telah ditentukan dapat diletakkan lebih dari satu HT namun masing-masing HT tersebut adalah berdiri sendiri terlepas dari lainnya.Eksekusi atau hapusnya HT yang satu tidak mempengaruhi terhadap HT lainnya yang dibebankan di atas hak atas tanah yang dijaminkan dengan HT tersebut.

2.1.7.4. Hak Tanggungan bersifat menyeluruh (Totalitet)
Sifat menyeluruh dari HT dapat ditemukan dalam Pasal 4 yang mengemukakan bahwa pada prinsipnya suatu HT diberikan secara keseluruhan. Dalam hal HT diberikan dengan segala ikutannya yang melekat dan menjadi satu kesatuan dengan bidang tanah yang dijaminkan dengan HT maka eksekusi HT atas bidang tanah tersebut juga meliputi segala ikutannya yang melekat dan menjadi satu kesatuan dengan bidang tanah yang dijaminkan .dengan HT tersebut.

2.1.7.5. Hak Tanggungan tidak dapat dipisah-pisahkan (onsplitbaarheid)
Makna tidak dapat dipisah-pisahkan menunjuk pada suatu keadaan meskipun seorang pemilik diberikan kewenangan untuk membebani hak miliknya dengan hak kebendaan lainnya yang bersifat terbatas (jura in re alinea), namun pembebanan yang dilakukan itupun hanya dapat dibebankan terhadap keseluruhan kebendaan yang menjadi miliknya tersebut. Jadi jura in re alinea tidak mungkin dapat diberikan untuk sebagian dari benda melainkan harus untuk seluruh benda tersebut sebagai satu kesatuan.

2.1.7.6. Hak Tanggungan berjenjang (ada prioritas yang satu atas
lainnya)
Penentuan peringkat HT hanya dapat ditentukan berdasarkan pada saat pendaftarannya. Dan dalam hal pendaftarannya dilakukan pada saat bersamaan, peringkat HT tersebut ditentukan berdasarkan pada saat pembuatan APHT.

2.1.7.7. Hak Tanggungan harus diumumkan
Pendaftaran yang dilakukan merupakan pemenuhan syarat publisitas, sebagaimana disyaratkan dalam hukum kebendaan.Dari ketentuan Pasal 13 UUPA secara tegas telah ternyata bahwa saat pendaftaran pembebanan HT adalah suatu saat lahirnya HT tersebut. Sebelum pendaftaran dilakukan maka HT tidak pernah ada.

2.1.7.8. Hak Tanggungan mengikuti bendanya (Droit de suite)
Droit de suite adalah ciri utama dari hak kebendaan, dengan Droit de suite ini seorang pemegang hak kebendaan akan terlindungi. Ke tangan siapapun benda yang dimiliki dengan hak kebendaan tersebut beralih, pemilik dengan hak kebendaan tersebut berhak untuk menuntutnya kembali dengan atau tanpa disertai ganti rugi.

2.1.7.9. Hak Tanggungan bersifat mendahului (Droit de preference)
Droit de preference adalah sifat khusus yang dimiliki oleh hak kebendaan dalam bentuk jaminan kebendaan.Pada dasarnya HT diberikan sebagai jaminan pelunasan utang, yang bersifat mendahului, dengan cara menjual sendiri bidang tanah yang dijaminkan dengan HT tersebut dan selanjutnya memperoleh pelunasannya dari hasil penjualan tersebuthingga sejumlah nilai piutang kreditur. Di sinilah prinsip Droit de preference berlaku bagi HT (atas tanah dan benda-benda lainnya yang melekat dengan tanah sebagai satu kesatuan).
2.1.7.10. Hak Tanggungan sebagai jura in re aliena (yang terbatas)
Ketentuan ini pada dasarnya merupakan kelanjutan dari prinsip Droit de preference, dimana HT hanya semata-mata ditujukan bagi pelunasan hutang, dengan cara menjual (sendiri) bidang tanah yang dijaminkan dengan HT tersebut, dan selanjutnya memperoleh pelunasannya dari hasil penjualan tersebut hingga sejumlah nilai HT atau piutang kreditur Jadi bersifat sangat terbatas hanya sebagai hak kebendaan dalam bentuk jaminan . Kreditur atau pemegang HT tidaklah dapat berbuat bebas dengan kebendaan yang dijaminkan secara kebendaan tersebut.

2.1.8. Pendaftaran Hak Tanggungan
Pemberian Hak tanggungan didahuluidengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan didalam dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.
Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundangan-undangan yang berlaku.
Apabila objek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan, pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.
Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan APHT. PPAT wajib mengirimkan APHT yang bersangkutan dan warkat lain yang bersangkutan dan warkat lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan. Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku tanah Hak Tanggungan.Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.Sertifikat Hak Tanggungan diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan.

2.1.9. Peralihan Hak Tanggungan
Peralihan Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 16 sampai dengan Pasal 17 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996.
Menurut H. Salim HS,S.H.,M.S., peralihan Hak Tanggungan dapat dilakukan dengan :
1. Cessi
Adalah perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditur pemegang Hak Tanggungan kepada pihak lainnya. Cessi harus dilakukan dengan akta otentik dan akta di bawah tangan. Secara lisan tidak sah
2. Subrogasi
Adalah penggantian kreditur oleh pihak ketiga yang melunasi hutang debitur. Ada 2 cara terjadi subrogasi yaitu perjanjian dan Undang-Undang.
3. Pewarisan.
4. Sebab-sebab lain.
Sedangkan menurut Sutarno SH.MM , beralihnya Hak Tanggungan selain dengan yang tersebut diatas juga dapat dilakukan dengan Novasi atau pembaruan hutang. Novasi atau pembaruan hutang diatur dalam Pasal 1413 KUHPerdata. Ada 3 (tiga) jenis Novasi yaitu :
a. Novasi Objektif, yang diperbaharui objek perjanjiannya. Kreditor dan Debitor tetap, tidak ada perubahan/pengantian Kreditor atau Debitor. Pembaruan isi atau objek perjanjian ini terjadi jika kewajiban prestasi tertentu dari Debitor diganti dengan prestasi lain. Misalnya menurut perjanjian Debitor diminta menyerahkan barang diganti dengan menyerahkan uang.
b. Novasi Subjektif aktif, suatu perjanjian yang bertujuan mengganti Kreditor lama dengan Kreditor baru. Ini dapat disebut alih Kreditor karena Kreditor yang dialihkan. Penggantian Kreditor ini dapat terjadi secara sepihak dilakukan tanpa sepengetahuan Debitor.
c. Novasi Subjektif Pasif, bertujuan mengganti Debitor lama dengan Debitor Baru dan membebaskan debitor lama dari kewajibannya. Ini dapat juga disebut alih Debitor.
Peralihan Hak Tanggungan wajib didaftarkan oleh kreditur yang baru kepada Kantor Pertanahan.

2.1.10. Hapusnya Hak Tanggungan
Berakhirnya Hak Tanggungan diatur dalm Pasal 18 sampai dengan Pasal 19 Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996. Yang dimaksud dengan berakhirnya Hak Tanggungan adalah tidak berlakunya lagi Hak Tanggungan. Ada 4 sebab berakhirnya Hak Tanggungan, Yaitu :
a. Hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
b. Dilepaskan Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;
c. Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
d. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.
Sudikno Merto Kusumo (salim hlm. 187)mengemukakan ada 6 (enam) cara berakhirnya atau hapusnya Hak Tanggungan. Keenam cara tersebut disajikan berikut ini.
a. Dilunasinya hutang atau dipenuhinya prestasi secara sukarela oleh debitur. Disini tidak terjadi cidera janji atau sengketa.
b. Debitur tidak memenuhi tepat pada waktu, yang berakibat debitur akan ditegur oleh kreditur untuk memenuhi prestasinya. Teguran ini tidak jarang disambut dengan dipenuhinya prestasi oleh debitur dengan sukarela, sehingga dengan demikian utang debitur lunas dan perjanjian utang piutang berakhir.
c. Debitur cedera janji. Dengan adanya cedera janji tersebut, maka kreditur dapat mengadakan parate executie dengan menjual lelang barang yang dijaminkan tanpa melibatkan pengadilan. Utang dilunasi dari hasil penjualan lelang tersebut. Dengan demikian, perjanjian utang piutang berakhir.
d. Debitur cedera janji, maka kreditur dapat mengajukan sertifikat Hak Tanggungan ke pengadilan untuk dieksekusi berdasarkan Pasal 224 HIR yang diikuti pelelangan umum. Dengan dilunasi utang dari hasil penjualan lelang, maka perjanjian utang piutang berakhir. Disini tidak terjadi gugatan.
e. Debitur cedera janji dan tetap tidak mau memenuhi prestasi maka debitur digugat oleh kreditur, yang kemudian diikuti oleh putusan pengadilan yang memenangkan kreditur (kalau terbukti). Putusan tersebut dapat dieksekusi secara sukarela seperti yang terjadi pada cara yang kedua dengan dipenuhinya prestasi oleh debitur tanpa pelelangan umum dan dengan demikian perjanjian utang piutang berakhir.
f. Debitur tidak mau melaksanakan putusan pengadilan yang mengalahkannya dan menghukum melunasi utangnya maka putusan pengadilan dieksekusi secara paksa dengan pelelangan umum yang hasilnya digunakan untuk melunasi hutang debitur, dan mengakibatkan perjanjian utang piutang berakhir.
Walaupun hak atas tanah itu hapus, namun pemberi Hak Tanggungan tetap berkewajiban untuk membayar hutangnya. Hapusnya Hak Tanggungan yang dilepas oleh pemegang Hak Tanggungan dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya Hak Tanggungan tersebut oleh pemegang Hak Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan. Hapusnya Hak Tanggungan karena pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri terjadinya karena permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan tersebut agar hak atas tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari beban Hak Tanggungan.

2.1.11. Eksekusi Hak Tanggungan
H. Salim Hs (hlm. 188) mengemukakan eksekusi adalah pelaksanaan putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap. Yang dapat dieksekusi adalah salinan putusan dan grosse akta.
Sudikno Merto Kusumo (hlm.189) Eksekusi dibedakan menjadi 4 (empat) jenis :
1. Eksekusi putusan yang menghukum pihak yang dikalahkan untuk membayar sejumlah uang. Eksekusi ini diatur dalam Pasal 196 HIR;
2. Eksekusi putusan yang menghukum orang untuk melakukan suatu perbuatan, ini diatur dalam Pasal 225 HIR. Orang tidak dapat dipaksakan untuk memenuhi prestasi yang berupa perbuatan. Akan tetapi, pihak yang dimenangkan dapat minta kepada hakim agar kepentingan yang akan diperolehnya dinilai dengan uang;
3. Eksekusi Riil, yaitu merupakan pelaksanaan prestasi yang dibebankan kepada debitur oleh putusan hakim secara langsung. Jadi eksekusi riil itu adalah pelaksanaan putusan yang menuju kepada hasil yang sama seperti apabila dilaksanakan secara sukarela oleh pihak yang bersangkutan. Eksekusi riil ini tidak diatur dalam HIR, akan tetapi diatur dalam Pasal 1033 Rv yang merupakan pelaksanaan putusan yang berupa pengosongan benda tetap. HIR hanya mengenal eksekusi riil dalam penjualan lelang (Pasal 200 ayat (11) HIR).
4. Eksekusi Parat (parate executie) yaitu merupakan pelaksanaan perjanjian tanpa melalui gugatan atau tanpa melalui pengadilan. Parate Executie ini terjadi apabila seorang kreditur menjual barang tertentu milik debitur tanpa mempunyai titel eksekutorial (Pasal 1155 , Pasal 1175 ayat (2) KUHPerdata ).
Dalam Pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 diatur tentang tata cara eksekusi Hak Tanggungan. Eksekusi Hak Tanggungan dapat dilakukan dengan tiga cara , yaitu :
1. Hak pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 6. Hak untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri merupakan salah satu perwujudan dari kedudukan diutamakan yang dipunyai oleh Pemegang hak Tanggungan atau pemegang Hak Tanggungan pertama dalam hal terdapat lebih dari pemegang hak tanggungan. Hak tersebut didasarkan pada janji yang diberikan oleh pemberi Hak Tanggungan, bahwa apabila debitur cedera janji pemegang Hak Tanggungan berhak untuk menjual objek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum tanpa memerlukan persetujuan lagi pemberi Hak Tanggungan dan selanjutnya mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu terlebih dahulu dari kreditur-kreditur yang lain. Sisa Hasil Penjualan tetap menjadi hak pemberi Hak Tanggungan.
2. Eksekusi atas Titel Eksekutorial yang terdapat pada sertifikat Hak Tanggungan, sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2) . Irah-irah (kepala keputusan) yang dicantumkan pada serifikat hak tanggungan dimaksudkan untuk menegaskan adanya kekuatan eksekutorial pada sertifikat hak tanggungan, sehingga apabila debitur cedera janji, siap untuk dieksekusi seperti halnya suatu putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap, melalui tata cara dan dengan menggunakan lembaga parate executie sesuai dengan hukum acara perdata atau ;
3. Eksekusi di bawah tangan , Eksekusi di bawah tangan adalah penjualan Objek Hak Tanggungan yang dilakukan oleh pemberi Hak Tanggungan, berdasarkan kesepakatan dengan pemegang Hak Tanggungan jika dengan cara ini akan diperoleh harga yang tertinggi.


2.1.12. Pencoretan (Roya) Hak Tanggungan
Roya Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 22 Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996. roya adalah pencoretan Hak Tanggungan pada buku hak atas tanah dan sertifikatnya. Apabila Hak Tanggungan hapus, maka Kantor Pertanahan melakukan roya (pencoretan) catatan Hak Tanggungan pada buku tanah hak atas tanah dan sertifikatnya. Sertifikat Hak Tanggungan dinyatakan tidak berlaku oleh Kantor Pertanahan. Apabila sertifikat karena sesuatu sebab tidak dikembalikan kepada Kantor Pertanahan, hal tersebut dicatat pada buku tanah hak tanggungan.

2.1.13. Sanksi Administratif
Sanksi administratif diatur dalam Pasal 23 Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996. Sanksi administratif merupakan sanksi yang dijatuhkan kepada Pejabat, yaitu PPAT dan Notaris karena melanggar atau lalai dalam memenuhi ketentuan yang tercantum. Ada 6 (enam) pasal yang dilanggar oleh Pejabat, yaitu :
1. Pasal 11 ayat (1), berkaitan dengan pelanggaran atau kelalaian yang telah dilakukan oleh pejabat, dimana pejabat tersebut tidak mencantumkan nama dan identitas, domisili pihak-pihak, penunjukan secara jelas hutang-hutang, nilai tanggungan dan uraian mengenai objek hak tanggungan dalam APHT.
2. Pasal 13 ayat (2), berkaitan dengan pelanggaran atau kelalaian yang dilakukan oleh pejabat, yaitu tidak mengirimkan APHT dan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan, paling lambat 7 (tujuh) hari kerja sejak penandatanganan APHT.
3. Pasal 13 ayat (4), berkaitan dengan pelanggaran atau kelalaian yang dilakukan oleh pejabat, dimana pejabat tersebut, yaitu tidak melakukan pendaftaran pada buku tanah hak tanggungan, sesuai dengan jangka waktu yang ditentukan, seperti melewati waktu 7 (tujuh) hari.
4. Pasal 15 ayat (1), berkaitan dengan pelanggaran atau kelalaian yang telah dilakukan oleh pejabat, dimana pejabat tersebut, telah membuat surat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan hak tanggungan, memuat kuasa substitusi dan tidak mencantumkan secara jelas objek Hak Tanggungan.
5. Pasal 16 ayat (4) , berkaitan dengan pelanggaran atau kelalaian yang telah dilakukan oleh pejabat, dimana pejabat tersebut, adalah tidak melakukan pencatatan pada buku tanah pada tanggal hari ketujuh.
6. Pasal 22 ayat (8), berkaitan dengan pelanggaran atau kelalaian yang telah dilakukan oleh pejabat, dimana pejabat tersebut, tidak melakukan pencoretan catatan hak tanggungan dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja.
Pelanggaran Pasal 11 ayat (1), Pasal 13 ayat (2), Pasal 15 ayat (1) UU Nomor 4 Tahun 1996 dapat dikenai sanksi administratif berupa :
1. teguran lisan;
2. teguran tertulis;
3. pemberhentian sementara dari jabatan;
4. pemberhentian dari jabatan.
Pasal 13 ayat (4), Pasal 16 ayat (4), dan Pasal 22 ayat (8) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 dapat dikenai sanksi administratif, sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Pemberian sanksi di atas tidak mengurangi sanksi yang dapat dikenakan menurut peraturan perundang-undangan lain yang berlaku. Ketentuan lebih lanjut mengenai sanksi administratif ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.

2.2. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan menurut Undang-Undang
Nomor 4 Tahun 1996
2.2.1. Pengertian SKMHT
Menurut Kartini Muljadi-Gunawan Widjaja SKMHT merupakan surat kuasa khusus yang menberikan kuasa kepada kreditur khusus untuk membebankan Hak Tanggungan saja.
SKMHT adalah pemberian kuasa dari satu obyek hukum (orang/badan hukum) kepada subyek hukum lainnya (Penerima Kuasa) untuk melakukan satu urusan tertentu (membebankan hak tanggungan). Dengan demikian SKMHT adalah surat kuasa yang diberikan pemberi Hak Tanggungan kepada Kreditur sebagai penerima Hak Tanggungan untuk membebankan Hak Tanggungan atas obyek Hak Tanggungan .

2.2.2. Dasar Hukum SKMHT
Pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 menyatakan SKMHT wajib dibuat dengan Akta Notaris atau PPAT.
Pasal 24 ayat (3) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 menyatakan ;Surat Kuasa membebankan hipotek yang ada pada saat diundangkannya Undang – undang ini dapat digunakan sebagai Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dalam waktu 6 (enam) bulan terhitung sejak saat berlakunya Undang - Undang ini, dengan mengingat ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (5).
Menurut penjelasan umum Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 angka 7 dikatakan bahwa dalam memberikan Hak Tanggungan, pemberi Hak Tanggungan wajib hadir dihadapan PPAT. Jika karena sesuatu sebab tidak dapat hadir sendiri, ia wajib menunjuk pihak lain sebagai kuasanya, dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, disingkat SKMHT, yang berbentuk akta autentik. Pembuatan SKMHT selain kepada Notaris, ditugaskan juga kepada PPAT yang keberadaannya sampai pada wilayah kecamatan, dalam rangka memudahkan pemberian pelayanan kepada pihak-pihak yang memerlukan.
Dalam penjelasan Pasal 4 ayat (5) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 dinyatakan ; Sebagai konsekwensi dari ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (4) pembebanan Hak Tanggungan atas angunan, tanaman dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang pemiliknya lain daripada pemegang Hak atas tanah wajib dilakukan bersamaan dengan Pemberian Hak Tanggungan atas tanah yang bersangkutan dan dinyatakan di dalam satu Akta Pemberian Hak Tanggungan, yang ditanda tangani bersama oleh pemiliknya dan pemegang hak atas tanahnya atau kuasa mereka, keduanya sebagai pemberi tanggungan.
Yang dimaksud dengan akta autentik dalam ayat ini adalah Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan atas benda-benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah untuk dibebani hak atas tanggungan bersama-sama tanah yang bersangkutan,
Dalam penjelasan Pasal 24 ayat (3) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 menjelaskan ; Termasuk dalam pengertian surat kuasa membebankan hipotik yang dimaksud pada ayat ini adalah surat kuasa untuk menjaminkan tanah.
2.2.3. Syarat – syarat SKMHT
Pada saat pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dan SKMHT harus sudah ada keyakinan pada Notaris atau PPAT yang bersangkutan, bahwa pemberi Hak Tanggungan mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan yang dibebankan, walaupun kepastian mengenai dimilikinya kewenangan tersebut baru dipersyaratkan pada waktu pemberian Hak Tanggungan itu didaftar.
Pasal 15 Undang-Undang Hak Tanggungan, SKMHT harus memenuhi syarat-syarat agar dapat digunakan oleh Kreditur .Sahnya suatu SKMHT selain harus dibuat dengan Akta Notaris atau dengan akta PPAT, menurut Pasal 15 Ayat (1) Undang-Undang Nomor ; 4 tahun 1996, harus pula dipenuhi persyaratan SKMHT sebagai berikut :
1. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain dari pada membebankan hak tanggungan ;
2. Tidak memuat kuasa substitusi;
3. Mencantumkan secara jelas obyek hak tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas krediturnya, nama dan identitas debitur apabila debitur bukan pemberi hak tanggungan.
Dalam penjelasan Pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 ;
Huruf a :
Yang dimaksud dengan tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain dal;am ketentuan ini , misalnya tidak memuat kuasa untuk menjual, menyewakan objek hak tanggungan, atau memperpanjang hak atas tanah
Huruf b;
Yang dimaksud dengan pengertian substitusi menurut undang-undang ini adalah penggantian penerima kuasa melalui pengalihan bukan merupakan substitusi jika penerima kuasa memberikan kuasa kepada pihak lain dalam rangka penugasan untuk bertindak mewakilinya, misalnya Direksi Bank menugaskan pelaksanaan kuasa yang diterimanya kepada Kepala Cabangnya atau pihak lain .
Huruf c:
Kejelasan mengenai unsur-unsur pokok dalam pembebanan hak tanggungan sangat diperlukan untuk kepentingan perlindungan pemberi hak tanggungan. Jumlah utang yang dimaksud pada huruf b ini adalah jumlah utang sesuai dengan yang diperjanjikan sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 3 ayat (1).
Menurut Prof. DR. ST. Remy Sjahdeini, selain itu dalam penjelasan Pasal 15 ayat (1) UUHT tidak dipenuhinya syarat ini mengakibatkan surat kuasa yang bersangkutan tidak dapat digunakan sebagai dasar pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (batal demi hukum).

2.2.4. Subjek SKMHT
Undang – Undang Nomor : 4 Tahun 1996 tidak secara tegas menyatakan mengenai Subjek Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, akan tetapi kalau dihubungkan dengan timbulnya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan karena Debitur tidak boleh diwakilkan atau harus hadir pada saat pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan . Dengan demikian Subjek Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan adalah Debitur selaku Pemberi kuasa dan Kreditur selaku Penerima Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
Sutarno, S.H., M.M. , Pemberi Hak Tanggungan harus memberikan kuasa langsung kepada Kreditur untuk membebankan Hak Tanggungan dengan SKMHT. Pemberi Hak Tanggungan atau pemilik jaminan tidak boleh memberi kuasa atau mewakilkan kepada orang lain selain Kreditur (penerima Hak Tanggungan) untuk membebankan Hak Tangungan.

2.2.5. Objek SKMHT
Objek Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan sama dengan Objek Hak Tanggungan yang dapat diikat sebagai jaminan hutang meliputi hak atas tanah dengan Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai atas tanah Negara yang diberikan kepada perorangan dan Badan Hukum Perdata yang tanahnya dapat dijual termasuk tanah Hak Pakai diatas Tanah Hak Milik yang bukti kepemilikannya berupa petuk pajak atau girik dan bukti lainnya yang sejenis dapat digunakan sebagai jaminan kredit. Objek Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dapat juga berupa hak atas tanah yang sudah terdaftar (mempunyai sertifikat) atau hak atas tanah yang belum didaftar (belum bersertifikat)
SKMHT untuk tanah dengan bukti girik ini berlaku sejak SKMHT ditandatangani dan pembuatan APHT dilakukan bersamaan proses permohonan Sertifikat Hak Atas tanah tersebut.

2.2.6. Tata Cara, Bentuk dan Substansi Akta Pemberian SKMHT
2.2.6.1. Tata Cara Pemberian SKMHT
Menurut H. Salim HS, S.H., M.S. , prosedur pembebanan hak tanggungan yang menggunakan surat kuasa membebankan hak tanggungan sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 15 Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 disajikan sebagai berikut :
a. Wajib dibuatkan dengan Akta Notaris atau Akta PPAT dan memenuhi persyaratan sebagai berikut :
1. tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan hak tanggungan;
2. tidak memuat kuasa substitusi;
3. mencantumkan secara jelas objek hak tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas krediturnya, nama dan identitas debitur apabila debitur bukan pemberi hak tanggungan.
b. tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena telah habis jangka waktunya.
c. surat kuasa membebankan hak tanggungan mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan.
d. Surat kuasa membebankan hak tanggungan mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan. Prosedur pada huruf c dan d tidak berlaku dalam hal surat kuasa membebankan hak tanggungan diberikan untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.

2.2.6.2. Bentuk dan substansi Akta Pemberian SKMHT
Dalam formulir surat kuasa membebankan hak tanggungan diberi nomor, dari nomor urut 1 sampai dengan nomor 49. nomor-nomor tersebut berisi petunjuk tentang apa-apa yang harus dimuat didalamnya. Adapun keterangan nomor tersebut disajikan berikut ini :
1. Disediakan untuk diisi nomor urut akta dalam tahun yang berjalan, sedangkan dibelakang garis miring (/) diisi nama kecamatan letak tanah yang bersangkutan (dapat disingkat) dan tahun pembuatan akta.
2. Coret sesuai keperluan.
3. Diisi tanggal, hari, bulan, dan tahun pembuatan akta
4. diisi nama lengkap PPAT yang bersangkutan.
5. diisi tanggal dan nomor Surat Keputusan pengangkatan sebagai PPAT dan kata ”berdasarkan” dan “bertindak” dicoret. Untuk camat yang karena jabatannya bertindak selaku PPAT. Sementara diisi “Pasal 5 Peraturan Menteri Agraria Nomor 10 Tahun 1961”, dan kata “dengan” dan “diangkat” dicoret.
6. Diisi daerah kerja PPAT yang bersangkutan. Bagi PPAT yang diangkat khusus disebutkan daerah kerjanya sesuai Surat Keputusan pengangkatannya, sedangkan bagi camat yang karena jabatannya bertindak sebagai PPAT Sementara, wilayah kerjanya adalah wilayah kecamatan yang bersangkutan.
7. Diisi alamat lengkap Kantor PPAT.
8. Disediakan untuk komparasi, yang memuat juga kapasitas dan kewenangan pihak pemilik tanah selaku Pihak Pertama. Penyebutan identitas Pihak Pertama harus diperhatikan dengan sungguh-sungguh, demikian pula surat-surat/dasar hukum yang menjadi landasan tindakan hukumnya. Sebutkan juga tanda pengenal atau identitas dirinya (Kartu Tanda Penduduk atau Paspor). Sebutkan juga persetujuan/izin yang dinyatakan secara tertulis yang menyangkut kapasitas dan kewenangan Pihak Pertama atas Objek Hak Tanggungan, misalnya persetujuan isteri mengenai harta campur, izin pengadilan dalam hal perwalian di bawah umur.
9. Disediakan untuk komparasi, yang memuat juga kapasitas dan kewenangan Pihak Kedua. Harus diperhatikan hal-hal seperti disebut dalam petunjuk nomor 8.
10. Coret sesuai keperluan.
11. Diisi nama dan identitas debitur dengan lengkap.
12. Diisi dengan tanggal, nomor akta dan perjanjian hutang piutang, dan nama serta tempat kedudukan notaris yang membuatnya.
13. Diisi dengan tanggal, tempat dibuat dan nomor (kalau ada) dari akta perjanjian hutang piutang yang dibuat di bawah tangan.
14. Diisi dengan angka dan huruf, apabila jumlah hutang sudah ditentukan dengan pasti (fixed loan). Dicoret apabila jumlah hutang tidak ditentukan dengan jumlah (angka) tertentu yang pasti dalam perjanjian.
15. Diisi dengan angka dan huruf
16. Diisi peringkat hak tanggungan dengan angka dan huruf, dan dicoret salah satu dari kata-kata “objek”/’objek-objek”.
17. Diisi banyaknya objek hak tanggungan dengan angka dan huruf.
18. Diisi jenis Hak atas Tanah yang akan dijadikan objek hak tanggungan, Nomor Sertifikat dan Nama Pemegang Hak yang tercatat dalam sertifikat.
19. Diisi Nomor Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dan nama
Pemegang Hak yang tercatat di dalamnya.
20. Diisi tanggal dan nomor Surat Ukur atau Gambar Situasi atau Gambar Denah yang menjadi lampiran sertifikat.
21. Hanya diisi apabila Hak atas Tanah/ Hak Milik atas Satuan Rumah Susun sudah dipunyai oleh Pihak Pertama, tetapi belum terdaftar atas namanya. Dirinci dasar perolehan hak tersebut, misalnya tanggal dan nomor akta jual beli.
22. Apabila sertifikat hak atas tanah/Hak Milik atsa Satuan Rumah Susun sudah terdaftar atas nama pihak pertama, coret kata-kata yang berbunyi “Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah dan “
23. Diisi letaktanah yang menjadi objek Hak Tanggungan.
24. Diisi batas-batas tanah yang menjadi objek Hak Tangungan.
25. Diisi dengan alas hak atau bukti-bukti kepemilikan hak atas tanahnya sesuai ketentuan yang berlaku, yaitu PP No.10/1961 dan peraturan pelaksanaannya.
26. Menjelaskan adanya kewajiban pihak pertama untuk menyerahkan alas hak atau bukti-bukti kepemilikan hak atas tanah sebagaimana disebut pada petunjuk nomor 25 kepada PPAT untuk keperluan penyelesaian pendaftaran tanahnya (penerbitan sertifikat hak atas tanahnya) dan pendaftaran Hak Tanggungannya.
27. Diisi penunjukan benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah yang akan dijadikan objek Hak Tangungan.
28. S/d 41. Coret yan idak diperlukan/disepakati.
42. Diisi apabila ada janji-janji yang disepakati.
43. Untuk pemilihan domisili, lszimnya dipilih domisili Kantor
Pengadilan Negeri Kabupaten/Kotamadya dari wilayah yang sama
dengan Kantor Pertanahan tempat didaftarkannya Hak Tangungan
yang bersangkutan.
44. Diisi atas beban siapa semua biaya yang timbul dari pembuatan Akta
Pembebanan Hak Tanggungan, uang saksi, dan sebagainya.
45. Diisi dengan nama dan identitas yang diperlukan persetujuannya
untuk memenuhi kapasitas dan kewenangan Pihak Pertama, apabila
orang tersebut hadir sendiri untuk memberi persetujuan diperoleh
secara tertulis, pencantumannya dilakukan di Komparisi Lihat
petujuk Nomor 8 dan 9.
46. Diisi dengan nama dan identitas dan saksi-saksi.
47. Diisi dengan nama dan Kantor Pertanahan tempat pendaftaran hak
tanggungan yang bersangkutan.
48. Diisi dengan nam lengkap, tanda tangan dan meterai sesuai
ketentuan yang berlaku.
49. Diisi kalau diperlukan dengan nama lengkap dan tanda tangan.
50. Diisi dengan nama lengkap dan tanda tangan.
51. Coret sesuai keperluan dan isi dengan nama lengkap dan tanda
tangan.

2.2.7. Pendaftaran SKMHT
Menurut penjelasan umum Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 angka 7 dikatakan bahwa “Dalam rangka memperoleh kepastian hukum mengenai kedudukan yang diutamakan bagi kreditur pemegang Hak Tanggungan beserta surat – surat lain yang diperlukan pendaftarannya, wajib dikirimkan oleh PPAT kepada Kantor Pertanahan selambat – lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganannya”.
Demikian pula pelaksanaan kuasa membebankan Hak Tanggungan yang dimaksudkan diatas ditetapkan batas waktunya, yaitu 1 (satu) bulan untuk Hak Atas Tanah yang sudah terdaftar dan 3 (tiga) bulan untuk Hak atas tanah yang belum terdaftar.
Berakhirnya SKMHT tersebut dalam keadaan tertentu dapat dikecualikan dengan tidak perlu mentaati jangka waktu berlakunya surat kuasa (Pasal 15 Ayat (5) UUHT), yaitu dalam hal untuk menjamin kredit-kredit tertentu, misalnya KUT, KPR (PMA/KBPN Nomor 4 Tahun 1996 tentang penjelasan Batas Waktu Penggunaan SKMHT untuk menjamin Pelunasan Kredit-Kredit tertentu), yaitu sampai dengan berakhirnya masa berlakunya perjanjian pokok.

2.2.8. Batas Waktu SKMHT
SKMHT merupakan kuasa yang tidak dapat ditarik kembali karena sebab apapun, kecuali telah dilaksanakan pembuatan APHT (Pasal 15 Ayat (2) UUHT), sesuai dengan tanggal yang ditentukan dalam SKMHT tersebut.
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan (Pasal 15 ayat (3) UUHT).
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan. (Pasal 15 ayat (4) UUHT)
Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan (4) tidak berlaku dalam hal Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan diberikan untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan dalam pewraturan perundang-undangan yang berlaku (Pasal 15 ayat (5) UUHT).
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang tidak diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam waktu yang ditentukan sebagaimana yang dimaksud pada ayat (3) atau ayat (4), atau waktu yang ditentukan menurut ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (5) batal demi hukum (Pasal 15 ayat (6) UUHT)
Dalam penjelasan Pasal 15 ayat (4) menyatakan bahwa :
Tanah yang belum terdaftar adalah tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat (3) batas waktu penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar ditentukan lebih lama daripada tanah yang sudah didaftar pada ayat (3), mengingat pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan pada hak atas tanah yang belum terdaftar harus dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaranhak atas tanah yang bersangkutan sebagaimana ditentukan dalam Pasal 10 ayat (3), yang terlebih dahulu perlu dilengkapi persyaratannya.
Ayat (5) menyatakan ; Dalam rangka pelaksanaan pembangunan dan
Mengingat kepentingan golongan ekonomi lemah, untuk pemberian kredit tertentu yang ditetapkan Pemerintah seperti kredit program, kredit kecil,kredit pemilikan rumah, dan kredit lain yang sejenis, batas waktu berlakunya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat (4) tidak berlaku. Penentuan batas waktu berlakunya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan untuk jenis kredit tertentu tersebut dilakukan oleh Menteri yang berwenang dibidang pertanahan setelah mengadakan koordinasi dan konsultasi dengan Menteri Keuangan, Gubernur Bank Indonesia , dan pejabat lain yang terkait.
Ayat (6) menyatakan ; Ketentuan mengenai batas waktu berlakunya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dimaksudkan untuk mencegah berlarut – larutnya waktu pelaksanaan kuasa itu.Ketentuan ini tidak menutup kemungkinan dibuatnya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan baru.
Ketentuan tersebut menurut J.Satrio dapat disimpulkan sebagai berikut :
1. Undang – Undang sendiri menetapkan bahwa kuasa membebankan Hak Tanggungan merupakan kuasa mutlak,
2. bahwa SKMHT bersifat sekali pakai / einmalig,
3. bahwa berlakunya SKMHT adalah terbatas.(1998:188)
Sehubungan dengan berakhirnya kuasa membebankan hak tangungan yang akan dikaitkan dengan objek hak tanggungan yang ada, yaitu apakah yang dijadikan objek hak tanggungan hak atas tanah yang sudah terdaftar (mempunyai sertifikat) atau hak atas tanah yang belum didaftar (belum bersertifikat), hal ini sesuai dengan Pasal 15 Ayat (3) dan (4) UUHT :
“Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatab Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan.”
“Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang belum didaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan.”
Berakhirnya SKMHT tersebut dalam keadaan tertentu dapat dikecualikan dengan tidak perlu mentaati jangka waktu berlakunya surat kuasa (Pasal 15 Ayat (5) UUHT), yaitu dalam hal untuk menjamin kredit-kredit tertentu, misalnya Kredit Prognas, Kredit kecil (KPR) dan kredit lainnya yang sejenis (PMA/KBPN Nomor 4 Tahun 1996 tentang penjelasan Batas Waktu Penggunaan SKMHT untuk menjamin Pelunasan Kredit-Kredit tertentu), yaitu sampai dengan berakhirnya masa berlakunya perjanjian pokok.

2.2.9 Sanksi Administratif
Pasal 23 ayat (1) menyatakan Pejabat yang melanggar atau lalai dalam memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 ayat (1), Pasal 13 ayat (2), dan Pasal 15 ayat (1) Undang – Undang ini dan/atau peraturan pelaksanaannya dapat dikenai sanksi administratif, berupa :
a. tegoran lisan;
b. tegoran tertulis;
c. Pemberhentian sementara dari jabatan;
d. Pemberhentian dari jabatan.
Dalam penjelasan Pasal 23 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 menjelaskan ; Yang dimaksud dengan pejabat pada ayat ini adalah PPAT dan Notaris yang disebut di dalam pasal – pasal yang bersangkutan.Pemberian sanksi kepada pejabat tersebut dilakukan oleh pejabat yang berwenang menurut ketentuan yang dimaksud pada ayat (4). Jenis – Jenis hukumannya disesuaikan dengan berat ringannya pelanggaran
Pasal 23 ayat (4) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 menyatakan ; Ketentuan lebih lanjut mengenai sanksi administratif sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.